아파트 누수 책임 구분 — 전유부분 vs 공용부분, 관리사무소가 부담하는 경우

공용부분 원인 — 관리사무소(입주자대표회의) 부담

• 입상관 — 여러 층을 관통하는 수직 공용 배관(급수 입상관, 오배수 입상관). 파이프 덕트(PD) 안에 있습니다.
• 공용 횡주관 — 지하·1층 천장에서 입상관들을 모아 옥외로 보내는 수평 배관.
• 옥상·지붕 방수, 외벽 — 최상층 천장 누수, 외벽 균열로 인한 창 주변 누수. (옥상·외벽 누수)
• 공용 급수관 — 세대 계량기 이전 구간. 계량기함 안 배관 파손도 대체로 공용입니다.
• 공용 부위의 구조체 — 슬래브·벽체 자체의 균열을 타고 스며드는 물(배관 아닌 경우).
• 공용 화장실·기계실·물탱크실 배관

공용부분 원인이면 수리비와 아랫집 피해 배상 모두 관리비·장기수선충당금에서 처리되고, 관리사무소가 가입한 건물 보험이 적용되는 경우가 많습니다. 세대끼리 합의할 사안이 아닙니다.

전유부분 원인 — 해당 세대 부담

• 세대 급수·급탕관 — 계량기 이후 세대 안으로 들어온 냉·온수 배관 전부. 벽·바닥 속에 있어도 세대 전유입니다.
• 세대 난방배관 — 분배기와 그 이후 바닥에 깔린 엑셀관. (난방배관 누수)
• 세대 배수관 — 세면대·싱크대·욕실 바닥에서 나가 공용 입상관에 접속되기 전까지. 세대 바닥 슬래브 속을 지나 아랫집 천장 위에서 입상관에 붙는 구조라, 물리적으로는 아랫집 천장 속에 있어도 윗집 전유로 보는 것이 일반적입니다.
• 욕실 방수층 — 배관이 아니라 욕실 바닥 방수가 깨져 스며드는 경우. 세대 전유입니다. (욕실 누수)
• 세대 내 기기 — 정수기·세탁기·비데 연결부, 보일러 본체.
• 세대가 설치한 것 — 확장 공사 배관, 인테리어 중 옮긴 배관, 세대가 뚫은 구멍.

전유부분 원인이면 그 세대(소유자)가 수리와 아랫집 배상을 부담하고, 일상생활배상책임보험으로 배상을 처리합니다. (아랫집 보상 순서)

회색지대 — 다툼이 잦은 세 곳

1. 슬래브 매립 배수관의 접속부 — 세대 배수관이 공용 입상관에 붙는 이음. 여기서 새면 세대 쪽인지 공용 쪽인지 밀리미터 단위로 갈립니다. 내시경·염료로 정확한 지점을 찍어야 하고, 관리규약에 경계 규정이 있으면 그것이 우선입니다.
2. 아랫집 천장 속 윗집 배관 — 구축 아파트는 윗집 배수관이 아랫집 천장 위에 노출되어 있습니다. 배관은 윗집 전유지만 접근은 아랫집에서만 가능합니다. 수리 책임은 윗집, 천장 개방·복구 협조는 아랫집이 하고 그 비용은 윗집 부담이 원칙입니다.
3. 1층·필로티 세대 바닥, 최상층 천장 — 바닥 슬래브·지붕 슬래브 자체는 공용이지만 그 위 마감과 방수는 세대인 경우가 있어 원인 위치에 따라 갈립니다.

세입자와 집주인 — 전유부분 안에서의 부담

• 집주인 부담 — 배관 노후·시공 하자·방수층 수명처럼 건물 자체의 문제. 임대인은 목적물을 사용 가능한 상태로 유지할 수선 의무가 있습니다.
• 세입자 부담 — 사용 과실. 세탁기 호스 빠짐 방치, 이물질로 인한 배수 역류, 세입자가 설치한 기기 연결부 누수, 인테리어 중 배관 손상.
• 통지 의무 — 세입자는 누수를 알면 지체 없이 집주인에게 알려야 하고, 알리지 않아 커진 피해는 세입자 몫이 될 수 있습니다. 문자로 날짜를 남기세요.
• 아랫집 입장 — 원인이 나오기 전엔 소유자와 세입자 모두에게 통지하고, 확정 후 해당 쪽에 청구합니다. (윗집이 인정하지 않을 때)
• 계약서 특약 확인 — '소모품·경미한 수선은 임차인' 같은 특약이 있어도 배관·방수 같은 대수선은 임대인이 부담하는 것이 일반적 해석입니다.

책임을 확정하는 방법 — 순서대로

1. 물의 성격 — 오수 냄새·비눗물이면 배수관, 맑고 상시면 급수관, 따뜻하면 온수·난방, 비 올 때만이면 외벽·옥상. 이것만으로 공용·전유 후보가 절반으로 줄어듭니다.
2. 위치 — PD(파이프 덕트) 벽 쪽, 최상층 천장, 외벽 창 주변이면 공용 후보. 욕실·주방 아래, 방 한가운데 바닥이면 전유 후보.
3. 세대 압력 테스트 — 세대 급수·온수·난방 라인을 잠그고 압력이 유지되면 세대 급수 계열은 아닙니다. 이 한 번으로 '우리 집 아니다'가 증명됩니다.
4. 배수 테스트·내시경 — 배수관은 압력이 안 걸리므로 물을 흘리며 아랫집 천장에서 확인하거나 내시경·염료로 접속부를 봅니다.
5. 소견서 — 원인 배관·위치·전유/공용 판단 근거를 서면으로. 관리사무소 제출용과 보험용을 겸합니다. (누수탐지)

관리사무소가 '세대 문제'라고만 하고 공용부 점검을 안 하면, 세대 압력 테스트 결과(세대 배관 정상)를 서면으로 제출해 공용부 점검을 요구할 수 있습니다. 그 결과서는 저희가 발급해 드립니다 — 010-2254-9321. 아파트 누수 전반의 대응 순서는 아파트·층간누수 페이지에 있습니다.

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