상가·건물 누수 책임 — 임대인·임차인 부담 기준과 아래층 영업 피해 처리 순서

원칙 — 임대인의 수선의무와 임차인의 통지의무

• 임대인(건물주) — 임차인이 목적물을 정상적으로 사용할 수 있도록 유지·수선할 의무가 있습니다. 배관 노후, 방수층 수명, 외벽·옥상 누수, 구조체 균열처럼 건물 자체의 문제로 생긴 누수는 임대인 부담입니다. 계약서에 '수선은 임차인 부담' 특약이 있어도 배관·방수 같은 대규모 수선까지 임차인에게 넘기는 것은 일반적으로 인정되지 않습니다.
• 임차인 — 목적물을 선량하게 관리할 의무와, 수선이 필요한 상황을 알면 지체 없이 임대인에게 통지할 의무가 있습니다. 통지를 미뤄 커진 피해는 임차인이 나눠 지게 될 수 있습니다.
• 임차인 과실 — 인테리어 공사 중 배관 손상, 주방 배수에 기름·이물질을 방치해 생긴 역류, 임차인이 설치한 설비(정수기·제빙기·세척기·그리스트랩)의 연결부 누수, 동파 예방 조치 소홀(빈 점포 난방 차단)은 임차인 부담입니다.
• 소모품·경미한 수선 — 수전 패킹, 변기 부속, 실리콘 보수 같은 소액 수선은 특약에 따라 임차인 부담으로 정해 두는 경우가 많습니다.

위층에서 새서 아래층 점포가 젖었을 때 — 누가 누구에게

1. 원인 특정이 먼저 — 위층 임차인이 설치한 설비인지, 건물 배관·방수인지, 공용 배관인지에 따라 부담 주체가 갈립니다. 탐지로 원인 배관·위치를 소견서로 확정합니다. (누수탐지)
2. 건물 배관·방수가 원인 → 건물주(또는 구분소유 건물이면 해당 호실 소유자·관리단) 부담. 아래층 임차인은 자기 임대인에게, 임대인은 원인 호실 소유자에게 청구하는 구조입니다.
3. 위층 임차인 설비·과실이 원인 → 위층 임차인 부담. 아래층은 위층 임차인에게 직접 청구할 수 있고, 위층 임차인의 영업배상책임보험이 있으면 그것으로 처리됩니다.
4. 공용 배관·옥상 → 관리단·건물주 부담.
5. 아래층 임차인 자신의 보험 — 화재보험 특약이나 점포 종합보험으로 먼저 복구하고 보험사가 원인자에게 구상하는 방법이 영업 중단을 가장 짧게 만듭니다.

영업 피해 — 무엇이 청구되고 무엇이 어려운가

• 직접 피해(청구 가능) — 젖은 인테리어·집기·재고의 원상복구 비용. 사진·구입 영수증·복구 견적서가 근거입니다. 재고는 폐기 사진과 매입 자료를 남깁니다.
• 영업 손실(입증이 관건) — 누수로 영업을 못 한 기간의 손실. 인정 자체는 가능하지만 매출 자료(전년·전월 동기 매출, 카드 매출 내역)와 휴업 기간의 인과를 입증해야 하고, 통상 '평균 순이익 × 휴업일'을 기준으로 협의합니다. 임의로 부풀리면 전체 신뢰가 떨어집니다.
• 휴업 최소화 의무 — 피해를 줄일 수 있는데 방치했다면 그만큼 감액됩니다. 응급 복구·부분 영업 노력을 기록으로 남기세요.
• 위자료·권리금 감소 — 인정 범위가 매우 좁습니다.

영업 피해까지 걸린 사안은 보험사 손해사정이나 법률 상담을 병행하는 것이 맞고, 저희가 드리는 것은 원인·위치·시기를 특정한 탐지 소견서와 수리 확인서입니다. 그 서류가 모든 청구의 출발점입니다.

구분소유 상가(집합건물) — 전유·공용 구분

• 전유부분 — 각 호실 안의 급수·배수 배관, 호실 바닥 방수, 호실 안 설비. 해당 호실 소유자 부담(임차인 과실이면 임차인).
• 공용부분 — 입상관, 공용 횡주관, 옥상·외벽 방수, 공용 화장실, 기계실. 관리단(관리비·수선충당금) 부담.
• 회색지대 — 호실 바닥 슬래브 속 배관, 공용 화장실 배관이 특정 호실 천장을 지나는 구간. 아파트와 같은 논리로 원인 지점 특정이 필요합니다. (전유·공용 구분 기준)
• 관리단이 없는 소규모 건물 — 건물주 단독 소유면 건물주가 공용·전유를 모두 부담하고, 임차인 과실만 임차인입니다.
• 음식점 주방 배수 — 기름 적체로 인한 공용 배수관 막힘·역류·누수는 원인 점포가 특정되면 그 점포 부담이 될 수 있습니다. 그리스트랩 관리 기록이 방어 자료입니다. (세대·공용·옥외 막힘 구분)

진행 순서 — 다툼을 줄이는 방식으로

1. 서면 통지 — 임차인은 임대인에게, 아래층은 위층과 건물주에게 문자·이메일로 날짜와 상황을 남깁니다. 전화만으로는 통지 기록이 없습니다.
2. 피해 확대 방지 — 급수 차단, 집기 이동, 전기 차단. 아래층은 물받이·방수포. (누수 응급조치)
3. 원인 탐지·소견서 — 누가 의뢰하든 소견서는 모두에게 공유합니다. 의뢰 비용은 원인 확정 후 책임자에게 청구합니다.
4. 책임 구분 협의 — 소견서 기준으로 건물주·위층·관리단 중 부담 주체를 정합니다. 특약이 있으면 특약과 원칙을 함께 봅니다.
5. 수리 — 건물 배관·방수는 임대인이 발주하는 것이 원칙이지만, 영업 사정상 임차인이 먼저 진행하고 비용을 청구하는 경우도 많습니다. 이때 사전 서면 동의를 받아 두세요. (누수수리)
6. 비용 정산·합의서 — 항목별 금액, 지급 주체, 추가 청구 종결 조항. (합의서 항목)

노후 건물은 한 곳을 고치면 다른 곳이 새는 일이 반복되어, 배관 전체 교체를 임대인과 협의할 시점이 오기도 합니다. (배관교체) 상가 누수는 영업 시간 밖 작업이 필요한 경우가 많아, 야간·휴무일 방문도 010-2254-9321로 조율해 드립니다.

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